Notre expérience au service de votre patrimoine
Réduire mes impôts, préparer ma retraite, générer des revenus locatifs, investir/défiscaliser et bien d'autres questions encore que vous vous posez !
Et à juste titre, car même si l'immobilier demeure l'investissement préféré des français, réaliser un achat immobilier impacte le patrimoine et ne doit pas se faire sans respecter certaines conditions.
Même si vous êtes un acquéreur averti, ne vous privez pas de vous faire accompagner par un expert car :
Les différents dispositifs et les différentes lois en vigueur permettent au contribuable de réduire ses impôts ou de déduire de ses revenus des charges liées à son placement immobilier (revenus fonciers existants, revenus locatifs à venir, avantage fiscal lié à l'opération, réduction d'impôt, crédit d'impôts, amortissement, travaux de rénovation, charges locatives...)
Toutefois et avant tout, vous investissez dans un bien immobilier et les avantages de la loi mis à disposition des contribuables par l'Administration fiscale pour payer moins d'impôts et défiscaliser ne doivent pas être l'objectif visé mais un levier pour optimiser l'opération.
Et à juste titre, car même si l'immobilier demeure l'investissement préféré des français, réaliser un achat immobilier impacte le patrimoine et ne doit pas se faire sans respecter certaines conditions.
Même si vous êtes un acquéreur averti, ne vous privez pas de vous faire accompagner par un expert car :
- Il s'appuiera sur ses connaissances de chaque dispositif de défiscalisation en vigueur pour vous aider à optimiser et structurer l'investissement et le montant de l'investissement dans un cadre fiscal et patrimonial adapté tout en tenant compte des plafonds (plafonnement des niches fiscales).
- Il connaît le marché et saura trouver des programmes immobiliers éligibles à chaque dispositif fiscal dans le neuf ou dans l'ancien à rénover (LMNP en résidences-services, démembrement de propriété, loi monuments historiques dont les travaux sont soumis à l'approbation de l'Architecte des Bâtiments de France, le déficit foncier, la loi Malraux, la loi Denormandie) et sera au fait de tout nouveau dispositif présentant des avantages fiscaux
Les différents dispositifs et les différentes lois en vigueur permettent au contribuable de réduire ses impôts ou de déduire de ses revenus des charges liées à son placement immobilier (revenus fonciers existants, revenus locatifs à venir, avantage fiscal lié à l'opération, réduction d'impôt, crédit d'impôts, amortissement, travaux de rénovation, charges locatives...)
Toutefois et avant tout, vous investissez dans un bien immobilier et les avantages de la loi mis à disposition des contribuables par l'Administration fiscale pour payer moins d'impôts et défiscaliser ne doivent pas être l'objectif visé mais un levier pour optimiser l'opération.
Votre patrimoine mérite un spécialiste, alors ne vous privez pas d'un spécialiste !
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La loi Denormandie
AVANTAGES- Bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du prix de revient plafonné à 300 000 € (maximum de deux logements par an). La réduction est accordée en fonction de la durée votre engagement :
- 12 % sur 6 ans
- 18 % sur 9 ans
- 21 % sur 12 ans
- Soit une réduction d’impôt totale maximum de 63 000 € (6 000 € par an pendant 9 ans, puis 3 000 € pendant 3 ans
ENGAGEMENTS
Pour bénéficier de cet avantage fiscal il suffit :
- d’investir dans un bien immobilier neuf ou avec travaux de rénovation dans des zones géographiques caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (zones A, A bis, et B1) et éligible à un niveau de performance énergétique prévu par la réglementation
- de confier votre bien à la location en tant que résidence principale du locataire pendant 6, 9 ou 12 ans
- de respecter des plafonds :
- de loyers
- de ressources des locataires
- de prix d’achat au m² de surface habitable (5 500 €/m² maximum)
- de louer votre bien dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux ou l’acquisition du logement si elle est postérieure
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Le statut LMNP
AVANTAGES- Économiser le paiement de la TVA sur votre acquisition
- Générer des revenus locatifs non imposables (pendant 20 à 30 ans) avec la fiscalité du meublé et ainsi se constituer un solide complément de retraite. La non-imposition des loyers sur une longue période permet de réaliser indirectement une importante économie d’impôt.
- Ce dispositif est cumulable avec tous les autres dispositifs fiscaux.
ENGAGEMENTS
Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il suffit :
- d’investir dans un bien immobilier meublé,
- de confier votre bien à la location à un gestionnaire professionnel.
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Le déficit foncier
AVANTAGES- Déduire le montant des travaux réalisés sur l’ensemble des revenus fonciers positifs, puis creuser sur le revenu global un déficit foncier à hauteur de 10 700 €.
- Le dispositif peut permettre d’agir sur la totalité de l’imposition des revenus fonciers (Impôt sur le revenu + Cotisations sociales) sans aucune limite.
- Dispositif "hors plafonnement global des niches fiscales".
ENGAGEMENTS
Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il suffit :
- D’investir dans l’achat d’un bien immobilier ancien, nécessitant des travaux de rénovation.
- Conserver le bien en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit foncier.
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La loi Monuments Historiques
AVANTAGES- Déduire de sa base imposable, sans limite, l’ensemble des travaux éligibles aux Monuments Historiques, ainsi que l’intégralité des frais bancaires (intérêts & assurances) et des charges. Sous réserve que l’immeuble soit productif de revenus et non occupé par son propriétaire.
- Exemple : si la base imposable d’un investisseur est de 150 000 € et qu’il réalise un investissement « Monuments Historiques » générant 150 000 € de travaux éligibles, sa base imposable deviendra égale à 0 €
- Dispositif « Hors niches fiscales »
- Possibilité d’impacter l’IFI
- Possibilité d’exonération de droit de donation et de succession (sous conditions)
- Investir dans un patrimoine architectural et historique de grande qualité patrimoniale.
ENGAGEMENTS
Pour bénéficier de cet avantage fiscal :
- Sont éligibles au dispositif fiscal :
- les immeubles classés monuments historiques
- les immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire (ISMH)
- les immeubles possédant le label délivré par la Fondation du patrimoine
- L’investisseur s’engage à conserver le bien pendant une durée de 15 ans
- Dans les 3 cas, l’immeuble peut être détenu par une SCI familiale
- Pour une détention via une SCI non familiale, ou pour une mise en copropriété, seuls les immeubles classés ou inscrits (ISMH) peuvent être concernés suite à l’obtention d’un agrément délivré par le ministère de l'économie, des finances et de a relance après avis favorable du ministère de la culture.
- En revanche, pour les immeubles possédant le label, leur détention via une SCI non familiale ou la mise en copropriété n’est pas possible
- L’ensemble des travaux sont réalisés sous le contrôle de la DRAC et de l’architecte des bâtiments de France.
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La loi MALRAUX
AVANTAGESSi PC antérieur au 01/01/2017 :
- Bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % du montant des travaux dans la limite de 100 000 € annuels soit une réduction maximale de 22 000 € par an si l’immeuble est situé en ZPPAUP.
- Bénéficier d’une réduction d’impôt de 30 % du montant des travaux dans la limite de 100 000 € annuels soit une réduction maximale de 30 000 € par an si l’immeuble est situé en secteur sauvegardé
Si PC postérieur au 01/01/2017 :
- Bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % du montant des travaux dans la limite de 400 000 € annuels soit une réduction maximale de 88 000 € par an si l’immeuble est situé sur secteur classé Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine).
- Bénéficier d’une réduction d’impôt de 30 % du montant des travaux dans la limite de 400 000 € à répartir sur 4 ans maximum soit une réduction maximale de 120 000 € si l’immeuble est situé sur un secteur classé Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur)
- En cas de réduction d’impôt supérieure à l’impôt dû, celle-ci est reportable dans un délai maximum de 3 ans.
Depuis 2013, ce dispositif n’entre plus dans le cadre du plafonnement des niches fiscales.
ENGAGEMENTS
Pour bénéficier de cet avantage fiscal :
Si le PC antérieur au 01/01/2017 :
- L’immeuble doit être situé en secteur sauvegardé ou Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) et doit être entièrement restauré
Si le PC postérieur au 01/01/2017 :
- L’immeuble doit être situé sur un secteur classé Site Patrimonial Remarquable et doit être entièrement restauré.
- Il doit bénéficier d’une Déclaration d’Utilité Publique, et d’une autorisation spéciale de travaux.
- Engagement de location de 9 ans (6 ans en Malraux 2008) à compter de la prise d’effet du 1er bail qui doit intervenir dans les 12 mois après l’achèvement des travaux. (Location non meublée, résidence principale du locataire).
- Travaux sous contrôle de l’Architecte des Bâtiments de France.
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte de l’avantage fiscal.
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Le démembrement de propriété
AVANTAGESEn investissant dans le cadre de la Nue-Propriété, vous n’avez :
- aucun risque locatif (ni vacance, ni impayés),
- aucun frais, aucune charge,
- aucun soucis de gestion,
- aucune durée minimale de détention
Vous bénéficiez :
- d’un montant d’investissement réduit de 40 % à 50 %,
- d’économies d’impôts (IFI ou revenus fonciers),
- de sites de grande valeur patrimoniale,
- d’une rentabilité optimisée et sécurisée
ENGAGEMENTS
Pour bénéficier de cet avantage fiscal il suffit :
- d’acquérir un bien en démembrement temporaire (15 à 20 ans)
- La Nue-Propriété et l’usufruit étant séparés, la gestion du bien est confiée à un bailleur institutionnel.
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte de l’avantage fiscal.
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QUELQUES EXEMPLES
Notre statut de courtier nous permet de garder toute notre indépendance
Nous travaillons avec près d'une centaine de partenaires promoteurs de tout premier plan et sommes en mesure de proposer tous types de dispositifs fiscaux en fonction de vos objectifs